Коэффициент капитализации как категория в экономических, финансовых и оценочных терминах. Методы определения коэффициента капитализации в зависимости от идентичности оцениваемых объектов

. Ставка капитализации превышает норму прибыли.

Стоимость объекта или доход уменьшаются за период владения. Следовательно. полное возмещение первоначально вложенных средств в момент реверсии считается невозможным. Определенная доля первоначально вложенных средств должна быть возмещена вместе с периодическими поступлениями дохода до момента реверсии,

3. Норма прибыли превышает ставку капитализации. Стоимость объекта (доход) увеличиваются за период владения. Размер ежегодною дохода не может обеспечить ожидаемую норму прибыли на вложенные средства, так как часть этой прибыли будет получена только в момент реверсии.

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации.

Способ рыночной экстракции для идентичных объектов. Он основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

где Ri ─ коэффициент капитализации i-го объекта: Ri = Ii / Vi.

Способ рыночной экстракции для разнородных объектов применяется тогда, когда в качестве аналогов удается подобрать лишь достаточно далекие друг от друга по характеристикам объекты. В этом случае при определении коэффициента капитализации для оцениваемого объекта осуществляется анализ характеристик каждого такого объекта-аналога и рассчитывается степень «близости» его и оцениваемого объекта. Окончательное значение коэффициента капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина по степеням «близости» объектов аналогов.

Величина коэффициента капитализации по данному способу рассчитывается по формуле:

где Ro ─ коэффициент капитализации оцениваемого объекта─ коэффициент капитализации j-го объекта-аналога─ весовой коэффициент объекта-аналога, полученный на основании решения матрицы сравнения характеристик объектов.

Доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основных составляющих: доход на капитал и возврат капитала, что видно из формулы:

где iV ─ доход на капитал/ S(n,i) ─ возврат капитала.─ количество периодов функционирования недвижимости─ ставка процента─ шестая функция сложного процента.

Доход на капитал по существу является необходимой компенсацией, получаемой инвестором, за ценность денег, отдаваемых в долг. Величина этой компенсации зависит от времени, риска и других условий, при которых сделаны инвестиции. Иными словами, это плата за использование денежных средств.

Доход на капитал называют также отдачей. Существует два вида отдачи на капитал: текущая и конечная.

Текущая отдача - это отношение величины текущего денежного дохода на инвестиции к сумме инвестиции.

Конечная отдача - отношение эффективного (реального, реализованного) текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающего возврат капитала в конце срока функционирования актива, к сумме инвестиций.

Еще статьи по экономике

Интеллектуальная собственность и нематериальные активы фирмы
В проделанной мною работе я попыталась изучить интеллектуальную собственность и нематериальные активы фирмы. К ее изучению я подошла всесторонне, рассмотрев их теоретические основы. ...

Инструменты государственного стимулирования устойчивого роста экономики в современных условиях
Поддержание экономического роста - одна из главных целей макроэкономической политики. Подавляющее большинство экономистов независимо от того, какой научной школе они относятся, считают ...

Исследование современного состояния естественных монополий в России
Существует огромное количество различных рыночных состояний, что позволяет говорить о несовершенстве рынков и рассматривать монополистическую составляющую в качестве причины этого несове ...