Принципы, этапы и процедура оценки

- принцип вклада выражает увеличение/уменьшение стоимости недвижимости в результате вклада в полезность и стоимость каждого фактора. Например, если ремонт квартиры требует затрат в размере $5 тыс., а стоимость квартиры возрастает на $ 12 тыс., то вклад ремонта равен $7 тыс. и ремонт целесообразен. И наоборот, если после постройки бассейна в загородном доме его стоимость возрастает на $20 тыс., а строительство бассейна обойдется в $30 тыс., то бассейн строить не надо, его вклад в стоимость дома отрицателен;

- принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждаем, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к росту прибыли до определенного предела, переход через который снижает отдачу, т.е. прирост затрат начинает обгонять прирост дохода. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости;

- принцип сбалансированности устанавливает, что факторы производства, или составляющие объекта недвижимости, должны сочетаться между собой в определенной пропорции, отклонения от которой снижают ее полезность и стоимость;

- принцип оптимального размера является разновидностью принципа сбалансированности. Например, загородные дома площадью в 150 м2 в сложившихся региональных рыночных условиях имеют наибольшую стоимость, если расположены на земельных участках размером в 20 соток. Заметное и уменьшение, и увеличение земельного участка снижает стоимость дома, т.к. не обеспечивает оптимального землепользования;

- принцип экономического разделения прав нацеливает на разделение и последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Помимо права собственности имеется право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право аренды и т.д. При этом переход права собственника на имущество не является основанием для прекращения права аренды. Если, например, продавец недвижимости желает продать здание вместе с земельным участком, на котором оно расположено, то не исключено, что подобная позиция не максимизирует общую ценность недвижимости. Возможно, целесообразно разделить права и продать здание отдельно, сдав землю в долгосрочную аренду.

При оценке стоимости имущества не обязательно учитывать все принципы сразу. Бывает так, что часть из них выполняется автоматически, другие не имеют отношения к данному объекту, а из оставшихся некоторые важны, а другие не очень. Те принципы, без которых обойтись нельзя и которые должны находиться на первом плане оценочного процесса, нужно скомбинировать таким образом, чтобы объект недвижимости получил объективную рыночную оценку. И делается это на базе четвертого принципа, объединяющего все предшествующие.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные варианты, а среди них экономически наиболее эффективный.

Знать принципы оценки и уметь применять их необходимо, чтобы не упустить главное, принять во внимание все направления и тенденции, складывающиеся в рыночной среде, среди объектов недвижимости и их пользователей. Однако конкретная реализация принципов осуществляется через специальные методы оценки стоимости недвижимости, прошедшие апробацию в результате многолетнего применения к разным объектам недвижимости в различных обстоятельствах.

Еще статьи по экономике

Теория потребительского выбора. Потребитель в рыночной экономике
Рынок это экономическая система, ориентированная на потребителя. Этим объясняется постоянный интерес экономической науки к тому, как ведет себя обычный потребитель, какими мотивами он ру ...

Проведение фотографии рабочего времени
В условиях рыночной экономики для каждого предприятия важно сохранять прочное, стабильное положение на рынке, которое во многом зависит от применения высокопроизводительной техники и те ...

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка недвижимости все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночно ...