Затратный подход
К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения стоимости без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Учитывая то, что оцениваемый объект недвижимости относится к офисным зданиям класса «А», оценщики сделали вывод, что оцениваемый объект соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ определен оценщиками на уровне 0%.
Экономический (внешний) износ
Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложений, или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются: общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.
Существуют два метода оценки экономического (внешнего) износа:
· сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
· определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.
В настоящее время спрос на офисные помещения в г. Москве значительно превышает предложение. В связи с тем, что оцениваемый объект отвечает требованиям, предъявляемым к офисным помещениям, величина экономического износа принята оценщиками равной 0%.
Расчет накопленного износа
Определение стоимостного значения накопленного износа объекта оценки представлено в таблице ниже.
Таблица 16. Определение стоимостного значения износа объекта оценки
Вид износа |
Удельный износ, % |
Стоимостное значение износа, руб. |
Физический износ |
5,29 |
20 655 693 |
Функциональный износ |
0 |
0 |
Внешний (экономический) износ |
0 |
0 |
Итого накопленный износ, округл. |
20 656 000 |
Расчет стоимости затратным подходом
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом, составляет:
Таблица 17. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Наименование показателей |
Значение |
Стоимость права аренды земельного участка, руб. |
346 532 500 |
Стоимость замещения объекта оценки без учета износа, с учетом НДС, руб. |
460 751 000 |
Накопленный износ, руб. |
20 656 000 |
Рыночная стоимость объекта оценки, округленно, руб. |
786 627 500 |
Рыночная стоимость объекта оценки, округленно, долл. США |
22 021 000 |
Еще статьи по экономике
Производство цельнометаллической просечно-вытяжной сетки (ЦМПВС)
Современный
рынок строительных материалов развивается и не стоит на месте благодаря новым
технологиям. На смену привычным и обыденным материалам приходят новые продукты
и технологии. Эт ...
Влияние неполноты и асимметрии информации на эффективность функционирования рынков
В основных фундаментальных микроэкономических исследованиях
поведение агентов рынка анализируется исходя из предположения о том, что они
обладают полной информацией, необходимой для прин ...
Сравнительный подход к оценке недвижимости
Сравнительный
подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с
аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу
сравнительного подхода сос ...