Доходный подход

Таким образом, средняя арендная ставка, принимаемая к расчету, для помещений офисного назначения составит, с учетом НДС, 1 134 долл. США за 1 м2 в год, для подземного паркинга - 409 долл. США за одно машиноместо в месяц, или 4 908 долл. США за 1 м/м в год.

Определение потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае, ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

Расчет ПВД производится по формуле:

ПВД = А x S, где:

А - ставка арендной платы (годовая), долл. США за 1 м2;

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2.

Расчет величины потенциального валового дохода представлен в таблице ниже.

Таблица 25. Расчет величины потенциального валового дохода

Определение действительного валового дохода

Для получения величины действительного валового дохода (ДВД) предполагаемые потери от недозагрузки вычитаются из потенциального валового дохода.

Процент недозагрузки помещений рассчитан по следующей формуле:

, где:

V - недозагрузка помещений, %;

Kn - коэффициент оборачиваемости арендных площадей, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение определенного срока происходит смена арендаторов, %;

nf - число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, которые необходимы для поиска новых арендаторов, мес.;

no - общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, мес.

Общее число арендных периодов определяется средней продолжительностью сроков арендных договоров. Срок аренды коммерческой недвижимости обычно составляет от 3 до 5 лет. Примем минимальное значение срока аренды в размере 3-х лет.

Период, необходимый для поиска новых арендаторов, определен на основании анализа рыночной информации и информации, полученной от риэлтеров. Оценщиками было установлено, что для заполнения сопоставимых оцениваемым площадей арендаторами требуется в среднем 2 месяца. Примем значение 2 месяца.

Таким образом, процент потерь от недозагрузки офисных помещений составляет:

%

Потери от недозагрузки для подземной автостоянки по мнению оценщиков равны 0, поскольку по данным ГУП «НИиПИ Генплана Москвы» обеспеченность ЦАО г. Москвы машиноместами очень низкая.

Еще статьи по экономике

Теория потребительского выбора. Потребитель в рыночной экономике
Рынок это экономическая система, ориентированная на потребителя. Этим объясняется постоянный интерес экономической науки к тому, как ведет себя обычный потребитель, какими мотивами он ру ...

Регулирование внешнеэкономической деятельности предприятия
Внешнеэкономическая деятельность предприятия - это предпринимательская деятельность юридических и физических лиц, которая включает внешнеторговую и инвестиционную деятельность, междунар ...

Расчет затрат на ремонт сложной электронной техники в условиях малого предприятия
Малые предприятия - это не организационно-правовая форма, термин "малое" характеризует лишь размер предприятия, а критериями отнесения предприятия к малым являются численность ...