Доходный подход

Таким образом, средняя арендная ставка, принимаемая к расчету, для помещений офисного назначения составит, с учетом НДС, 1 134 долл. США за 1 м2 в год, для подземного паркинга - 409 долл. США за одно машиноместо в месяц, или 4 908 долл. США за 1 м/м в год.

Определение потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае, ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

Расчет ПВД производится по формуле:

ПВД = А x S, где:

А - ставка арендной платы (годовая), долл. США за 1 м2;

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2.

Расчет величины потенциального валового дохода представлен в таблице ниже.

Таблица 25. Расчет величины потенциального валового дохода

Определение действительного валового дохода

Для получения величины действительного валового дохода (ДВД) предполагаемые потери от недозагрузки вычитаются из потенциального валового дохода.

Процент недозагрузки помещений рассчитан по следующей формуле:

, где:

V - недозагрузка помещений, %;

Kn - коэффициент оборачиваемости арендных площадей, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение определенного срока происходит смена арендаторов, %;

nf - число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, которые необходимы для поиска новых арендаторов, мес.;

no - общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока, мес.

Общее число арендных периодов определяется средней продолжительностью сроков арендных договоров. Срок аренды коммерческой недвижимости обычно составляет от 3 до 5 лет. Примем минимальное значение срока аренды в размере 3-х лет.

Период, необходимый для поиска новых арендаторов, определен на основании анализа рыночной информации и информации, полученной от риэлтеров. Оценщиками было установлено, что для заполнения сопоставимых оцениваемым площадей арендаторами требуется в среднем 2 месяца. Примем значение 2 месяца.

Таким образом, процент потерь от недозагрузки офисных помещений составляет:

%

Потери от недозагрузки для подземной автостоянки по мнению оценщиков равны 0, поскольку по данным ГУП «НИиПИ Генплана Москвы» обеспеченность ЦАО г. Москвы машиноместами очень низкая.

Еще статьи по экономике

Роль бизнес-планирования в стратегическом развитии казенного предприятия (на примере ФКП УТ ЛенВО ОСП Ломоносов)
Тема бизнес-планирование одинаково важна как для тех, кто только собирается создавать новое предприятие, так и для тех, кто уже не новичок в бизнесе, однако хочет расширить его объемы, в ...

Оценка результатов деятельности ОАО БелЗАН в области формирования себестоимости выпускаемой продукции
Главный мотив деятельности любой фирмы в рыночных условиях - максимизация прибыли. Реальные возможности реализации этой стратегической цели во всех случаях ограничены издержками произво ...

Эффективность использования основных фондов предприятия на примере ООО Мцна-Инвест
Производственно-хозяйственная деятельность предприятия обеспечивается не только за счёт использования материальных, трудовых и финансовых результатов, большая роль здесь отводится основн ...