Метод общего коэффициента капитализации. ( ОКК )
Общий коэффициента капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.
Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.
. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;
. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
. Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам;
. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.
Подбор аналогов сопоставимых к оцениваемым объектам проводится в соответствующим по назначению сегменте рынка недвижимости, идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска уровень дохода и т.д. Вероятная цена продажи объекта оценки будет определятся формулой:
С = ЧОД: ОКК
или С = ЧОД: ( ЧОД: Ц +…+ЧОД Ц ): i
где С - расчетная рыночная цена объекта оценки;
ЧОД - чистый операционный доход;i - число аналогов используемые для оценки.
Пример: Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 250 000 тыс. руб.
Информационная база данных о сделках купли - продажи предоставлена следующими сведениями.
Аналог |
Чистый операционный доход |
Рыночная цена |
1 |
230 000 |
1 150 000 |
2 |
260 000 |
1 200 000 |
3 |
270 000 |
1 500 000 |
Общий коэффициент капитализации для оцениваемого объекта составит:
(230 000:1 150 000+260 000:1 200 000+270 000:1 500 000):3=0,1989.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет ровна:
Ц= 250 000:0,1989= 1 257 000( тыс. руб. )
Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определяется рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.
Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определятся на основе анализа характеристик объектов - аналога и использования приемов сравнительного анализа.
Еще статьи по экономике
Пути повышения эффективности реализации сельскохозяйственной продукции
Реализация продукции является важнейшим
экономическим показателем, характеризующим хозяйственно-финансовую деятельность
предприятия.
Реализация продукции - это поступление
изготовлен ...
Исследование банкротств
Открытое
акционерное общество «СВЕТ» является малым юридическим предприятием, имеет
обособленное имущество, самостоятельный баланс, расчетный счет в банке, круглую
печать, штамп.
Про ...
Статистическое изучение использования оборотных средств на ОАО Промприбор
Финансовое положение предприятия, его ликвидность и
платежеспособность, непосредственно зависят от того, насколько быстро средства,
вложенные в активы, превращаются в реальные деньги. Та ...