Метод общего коэффициента капитализации. ( ОКК )

Общий коэффициента капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;

. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;

. Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;

. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам;

. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов сопоставимых к оцениваемым объектам проводится в соответствующим по назначению сегменте рынка недвижимости, идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска уровень дохода и т.д. Вероятная цена продажи объекта оценки будет определятся формулой:

С = ЧОД: ОКК

или С = ЧОД: ( ЧОД: Ц +…+ЧОД Ц ): i

где С - расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД - чистый операционный доход;i - число аналогов используемые для оценки.

Пример: Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 250 000 тыс. руб.

Информационная база данных о сделках купли - продажи предоставлена следующими сведениями.

Общий коэффициент капитализации для оцениваемого объекта составит:

(230 000:1 150 000+260 000:1 200 000+270 000:1 500 000):3=0,1989.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет ровна:

Ц= 250 000:0,1989= 1 257 000( тыс. руб. )

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определяется рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определятся на основе анализа характеристик объектов - аналога и использования приемов сравнительного анализа.

Еще статьи по экономике

Исследование хозяйственной деятельности предприятия ООО Дин-Альт
В процессе прохождения практики по технологии отраслевого производства необходимо закрепить знания и умения, полученные за время обучения в институте, и овладеть инструментарием для реше ...

Общая характеристика предприятия Гранд Сервис
Практическая деятельность осуществлялась в ООО «Гранд Сервис». Данное предприятие занимается коммерческой деятельностью в области оптовой торговли парфюмерными и косметическими товарами. ...

Формирование рыночной цены
Представление о цене сложилось достаточно давно. Изначально цену связывали именно с денежным выражением стоимости товара, затем стали рассматривать как отдельную характеристику товара. Ц ...