Метод общего коэффициента капитализации. ( ОКК )

Общий коэффициента капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;

. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;

. Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;

. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам;

. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов сопоставимых к оцениваемым объектам проводится в соответствующим по назначению сегменте рынка недвижимости, идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска уровень дохода и т.д. Вероятная цена продажи объекта оценки будет определятся формулой:

С = ЧОД: ОКК

или С = ЧОД: ( ЧОД: Ц +…+ЧОД Ц ): i

где С - расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД - чистый операционный доход;i - число аналогов используемые для оценки.

Пример: Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 250 000 тыс. руб.

Информационная база данных о сделках купли - продажи предоставлена следующими сведениями.

Общий коэффициент капитализации для оцениваемого объекта составит:

(230 000:1 150 000+260 000:1 200 000+270 000:1 500 000):3=0,1989.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет ровна:

Ц= 250 000:0,1989= 1 257 000( тыс. руб. )

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определяется рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определятся на основе анализа характеристик объектов - аналога и использования приемов сравнительного анализа.

Еще статьи по экономике

Пути повышения эффективности использования оборотных средств на примере СПК Царевич
Оборотные средства являются одной из составных частей имущества предприятия. Состояние и эффективность их использования - одно из главных условий успешной деятельности предприятия Акт ...

Финансово-хозяйственная деятельность ЗАО Сталькрон
На современном этапе развития России обеспечение стабильной работы предприятий по выпуску конкурентоспособной продукции, является задачей первостепенной важности. Направленность торговой ...

Капитал как основа предприятия
основной капитал эффективность Одним из направлений улучшения инвестиционного климата является эффективное использование основного капитала предприятия. В рыночных условиях стабильност ...