Определение стоимости объекта оценки доходным подходом
н = α*Rзем + β*Rул
доля земли вложенных инвестиций
доля улучшений вложенных инвестиций
). Расчет стоимости недвижимости
2. Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
· Длительность прогнозного периода;
· Прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
· Ставка дисконтирования.
Этапы расчета:
). Определение прогнозного периода.
). Прогнозирования величин включая реверсию:
потенциальный валовой доход
ДВД
ЧОД
денежный поток до уплаты налогов
денежных потоков после уплаты налогов
= ЧОД/(1+r) + ЧОД/(1+r)2…ЧОД/(1+r)n + S(1+r)n
- стоимость объекта недвижимости в конце периода владения- число лет
). Расчет ставки дисконтирования
суммирование (кумулятивный метод)
Метод основан на том, что ставка дисконта является функцией только.
Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации
Аналог |
Продажная цена, руб. |
ПВД руб./год |
R |
№1 |
2100000 |
144000 |
0,069 |
№2 |
2800000 |
120000 |
0,043 |
№3 |
2500000 |
132000 |
0,053 |
∑R = (0,069+0,043+0,053)/3 = 0,055 |
R = ПВД/Цена= ПВДоц.об./ ∑R= 144000/0,055 = 2 618 182 руб.
. Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков
МЕТОД СУММИРОВАНИЯ
Расчет ставки дисконтирования
Ставка дисконтирования |
Ставка капитализации | |
Безрисковая ставка |
7% |
7% |
Премия за риск вложения надвижимости |
3% |
3% |
Ликвидность |
2% |
2% |
Инвестиционный метод |
1,5% |
1,5% |
ИТОГО: |
13,5% |
13,5% |
Еще статьи по экономике
Исследование формирования себестоимости на продукцию ОАО Уфалейхлебзавод
Актуальность темы. Себестоимость продукции, представляет
собой затраты предприятия на производство и обращение, служит основой
соизмерения расходов и доходов, то есть самоокупаемости - о ...
Финансово-хозяйственная деятельность ЗАО Сталькрон
На современном этапе развития России обеспечение стабильной
работы предприятий по выпуску конкурентоспособной продукции, является задачей
первостепенной важности. Направленность торговой ...
Перспективы формирования внешнеэкономической политики России
внешнеэкономическая политика ростовская область
Кардинальное
изменение геополитического положения России после распада СССР существенно
повысили роль внешнеэкономического фактора в развит ...