Основные методы оценки недвижимости
- определение группы экспертов-оценщиков, если объект большой и оценка одним лицом невозможна. В этом случае потребуются экономисты, юристы, технические эксперты, маркетологи, экологи и т.д.;
- составление задания на оценку, календарного плана, подготовка и подписание договора, в котором указываются действующие стороны, предмет договора; права, обязанности и ответственность сторон; стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты; особые условия на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств.
Следует иметь в виду, что продолжительность оценки объекта недвижимости часто занимает 2-3 недели, но этот срок может быть сокращен в некоторых простых или очевидных случаях, но может быть и существенно увеличен для крупных и сложных объектов.
Оплата услуг экспертов-оценщиков может осуществляться: 1) в форме почасовой оплаты, если, например, он защищает интересы своей стороны в суде и оплата в этом случае не зависит от исхода судебного разбирательства; 2) в форме фиксированной цены, обычно в процентах от балансовой стоимости недвижимости (до 10%). Размер оплаты услуг оценщика зависит от многого: сложности и дороговизны объекта, опыта, квалификации, имиджа оценщика, финансовых возможностей заказчика и др.
Ш. Сбор и обработка информации, применение трех подходов к оценке
IV. Согласование результатов оценки
Результаты, полученные в трех подходах - сравнительном, доходном, затратном, - должны быть сведены в единую величину. Обычно это делается путем взвешивания значимости каждого подхода (в долях единицы, или в процентах) для конечного результата и вычисления средневзвешенного значения.
Например, объект оценен путем применения трех методов в 170, 200 и 130 млн руб. Эксперты-оценщики установили удельные веса методов в 0,6, 0,3 и 0,1. Тогда стоимость объекта, как интегральная оценка трех подходов, будет равна:
V=0,6 х170 + 0,3 х 200 + 0,1 х130 = 102 + 60 +13 = 175 млн руб.
Самым слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации.
Значимость (удельный вес) каждого подхода определяется характером объекта, целями и функциями оценки, имеющейся информацией. Например, если оценивается квартира и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызовет у оценщика сравнительный подход. Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то оценщик посчитает основным доходный подход. Если результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Точность и достоверность окончательной оценки, разумеется, во многом зависит от квалификации и опыта экспертов-оценщиков, их объективности. Иногда согласование в переводной литературе называют «экзаменом совести».
V. Написание отчета
Согласно «ЕСО 2000» (стандарт 9: Представление отчета об оценке) отчет «по своему макету и языку должен обеспечивать ясное и недвусмысленное заключение с достаточными подробностями, для того чтобы гарантировать, что важнейшие области охвачены и что невозможно неправильное истолкование реальной ситуации с активом (активами)».
Более того, «оценщик должен гарантировать, что конфликта интересов не существует, включая любую процедуру внутренней верификации, и не должен находиться под влиянием, оказываемым его клиентом, или третьей стороной для получения конкретного результата с точки зрения оценки или любого другого связанного с ней совета. В надлежащих случаях оценщик должен отказаться действовать там, где его репутация как объективного, вероятно, подвергается риску».
По требованию заказчика в отчет может быть включена основная исходная информация, а также описание принципов, сделанных допущений, использованных методов и суждений, которые позволили прийти к результирующему выводу.
В то же время стандартной рекомендацией в отношении публикации отчета является следующая: «ни полностью, ни частично настоящий отчет об оценке сертификат оценки и никакая ссылка на него не может быть включена в какой-либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться».
Еще статьи по экономике
Влияние качества рабочей силы на продуктивность труда
Человеку отдается решающая роль в развитии экономики страны как носителю
богатства, что предполагает максимальное и всестороннее использование
человеческих ресурсов. Поэтому в современны ...
Составление сметы на строительство и расчет сметной стоимости
В
строительстве правоотношения субъектов хозяйственной деятельности (заказчиков и
подрядчиков) регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.
«Строительные работы на объекте до ...
План производства, обеспечивающий эффективную деятельность предприятия в рыночных условиях хозяйствования
Концепция
стратегии развития предприятия как социально-экономической, так и
производственной системы состоит в формировании главных предпосылок эффективной
деятельности предприятия при ...