Инструменты сравнительного подхода

Оценка рыночной стоимости недвижимости с позиции различных подходов предполагает использование принципиально отличающихся приемов оценки и информации обеспечения. Доходный подход опирается на прогноз чистого дохода, который может генерировать недвижимость после даты ее оценки, и анализ инвестиционных рисков объекта. Затратный подход на воссоздания земельного участка и здания, аналогичных оцениваемому, а так же анализе фактического износа объекта. Сравнительный подход требует от оценщика следующих знаний специфических приемов или инструментов отличающих данный подход остальных:

) единицы сравнения;

) элементов сравнения;

Единицы сравнения:

Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения который может быть либо физическая единица, либо экономическая.

Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости. При оценки земельных участков обычно используются цены единиц сравнения земли:

цена за 1 га;

цена за сотку;

цена за 1 фронтальный метр;

цена за 1 м2.

При оценки земельных участков обычно используются цены единиц сравнения застроенных участков;

цена за 1 м2 общей площади;

цена за 1 м2 площади, предназначенной для сдачи в аренду;

цена за 1 м2.

В некоторых случаях в качестве единицы сравнения следует использовать формирующие доход модули; номер, посадочное место, машиноместо.

Использование в расчетах цены единицы сравнения повышает эффективность оценки, поскольку в данном случае упрощается процедура сравнения оцениваемого объекта с аналогами и отпадает необходимость корректировки на размер. Влияние на стоимость оцениваемого объекта его физических размеров учитывается, как правило, на завершающем этапе при переходе от стоимости единицы сравнения к стоимости объекта в целом. Оценщик должен помнить, что выбранная единица сравнения может влиять на результат оценки рыночной стоимости в сравнительном подходе. Если размеры объектов существенно различаются, то это может повлиять на цену единицы сравнения, так как между ценой недвижимости и её физическими размерами нет однозначной зависимости. Известно, что цена квадратного метра жилой недвижимости в однокомнатных квартирах отличается от аналогичных цен в трёхкомнатных квартирах. В таких случаях требуется внесения поправки на экономический масштаб объектов.

Элементы сравнения:

Элементы сравнения - это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости.

Обычно рассматриваются следующие элементы сравнения охватывающие наиболее существенные факторы стоимости:

. передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость;

. условия финансирования;

Еще статьи по экономике

Влияние неполноты и асимметрии информации на эффективность функционирования рынков
В основных фундаментальных микроэкономических исследованиях поведение агентов рынка анализируется исходя из предположения о том, что они обладают полной информацией, необходимой для прин ...

Исследование реализации продукции (на основе материалов ОАО Промприбор)
Основной задачей промышленных предприятий является наиболее полное обеспечение спроса населения высококачественной продукцией. Темпы роста объема производственной продукции, повышение ее ...

Основные направления антимонопольной политики в Российской Федерации
Пол Самуэльсон, лауреат Нобелевской премии, автор одного из самых популярных учебников по экономике, писал, что, начиная с конца XIX века, почти во всех странах происходит неуклонное ...