Виды поправок, методы их расчета и внесения

Виды поправок, вносимых в цену аналога:

Сравнения характеристик аналогов и оцениваемого объекта позволяет выявить отличия, которые влияют на цену и, следовательно, требует ее изменения. Для правильного моделирования стоимости необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать цены аналогов. Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и процесс корректировки. Поправки используемые при оценке недвижимости, могут быть процентными и денежными. Стоимостные поправки, в свою очередь, делятся на денежные относительные и денежные абсолютные. Рассмотрим содержание и использование в оценке недвижимости указанных поправок. Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Процентная поправка может вносится как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога. Денежные поправки изменяются на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости. Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Однако если корректировка, применяемая к цене единицы сравнения, одинаковая, то ее общая величина для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения. Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Данная поправка вносится к цене аналога в целом.

Методы внесения поправок:

Внесения поправок - это процесс моделирования стоимости оцениваемой недвижимости путем внесения корректировок в цену аналогов в связи с несовпадением ценообразующих параметров объекта оценки и аналогов. Корректировке подлежат цены всех отобранных сходных объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки. При внесении корректировок ценообразующих характеристики аналогов последовательно приводятся к ценообразующих характеристикам оцениваемого объекта, а расчет стоимости оцениваемой недвижимости - это, по сути, ответ на гипотетический вопрос: «Сколько бы стоил аналог, если бы он был таким же, как оцениваемый объект?».

Существенное влияния на результат оценки оказывает последовательность внесения корректировок. Данный вопрос не имеет однозначного решения и определяются видом корректируемого элемента сравнения, видом самой поправки, а так же индивидуальными особенностями оцениваемого объекта и аналогов, однако практика оценки выработала наиболее общие рекомендации.

Методы расчета поправок:

Оценщик может использовать различные методы расчета поправок, однако математические расчеты не должны превалировать над здравым смыслом и профессиональными суждениями оценщика. В настоящее время наибольшее распространение получили следующие методы расчета величины поправок:

. метод анализа затрат;

. метод анализа парных продаж;

. метод прямого сравнения характеристик;

. метод капитализации арендных платежей;

. экспертный метод;

. метод статистическое анализа;

Метод анализа затрат:

Величину корректировки на наличии или отсутствие пенообразующего параметра можно рассчитать на основе информации, полученной от ремонтных, строительных или других аналогичных компаний о затратах на установку оцениваемого элемента. Поскольку данная информация получена на дату оценки, сведения будут отражать рыночную величину затрат, которые, как правило, не учитывают реакции рынка на наличие дополнительных улучшений. Оцениваемое улучшение, с одной стороны, избавляет инвестора от необходимости его самостоятельной установки, с другой - наличие конкретного улучшении не всегда соответствует требованиям рынка. Переход от затрат на восстановление элемента к его стоимостному вкладу может быть обеспечен применением коэффициента удобства пользователя.

Еще статьи по экономике

Теория потребительского выбора. Потребитель в рыночной экономике
Рынок это экономическая система, ориентированная на потребителя. Этим объясняется постоянный интерес экономической науки к тому, как ведет себя обычный потребитель, какими мотивами он ру ...

Операции с недвижимым имуществом порядок совершения сделок купли-продажи жилых помещений
Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, является фундаментальным, так как оно выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества. ...

Система оценки земельного участка
В данной работе на тему «Определение стоимости земельного участка, расположенного в совхозе «Черновский»» Будут рассматриваться следующее: земля как объект экономической оценки; до ...