Доходный подход
Расчет ставки капитализации
Понятие коэффициент капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает доход на капитал (ставка дисконтирования) и возврат капитала. Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:
, где:
КК - коэффициент капитализации (%);
Н.в. - норма возврата (%);
g - долгосрочный темп прироста денежного потока (%).
Доход на капитал, скорректированный на темпы роста чистого дохода это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за отказ от альтернативного использования средств, с учетом фактора времени и иных факторов, связанных с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения.
Существует два метода определения коэффициента капитализации:
метод кумулятивного построения (метод суммирования);
метод рыночной экстракции.
Для расчета ставки дисконтирования оценщики использовали метод кумулятивного построения (суммирования).
В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.
При использовании этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщиков, наиболее безрисковым вложением средств являются вложения в еврооблигации РФ. Сроки их размещения более длительные, объем рынка данных ценных бумаг существенно выше, чем соответствующего рынка облигаций, выраженных в национальной валюте, уровень риска по ним ниже. Соответствующие суверенные рейтинги, присваиваемые международными агентствами, несколько выше, чем по заимствованиям в национальной валюте.
В качестве безрисковой ставки оценщиками определена эффективная доходность к погашению валютных облигаций РФ «Еврооблигации РФ, 2028». Таким образом, безрисковая ставка принята оценщиками равной 6,05%.
Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен ниже.
Таблица 27. Расчет премии за риск вложений в объект оценки
Вид и наименование риска |
Категория риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Систематический риск | |||||||||||
Ухудшение общей экономической ситуации |
динамичный |
1 | |||||||||
Увеличение числа конкурирующих объектов |
динамичный |
1 | |||||||||
Изменение федерального или местного законодательства |
динамичный |
1 | |||||||||
Несистематический риск | |||||||||||
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации |
статичный |
1 | |||||||||
Ускоренный износ здания |
1 | ||||||||||
Неполучение платежей |
динамичный |
1 | |||||||||
Неэффективный менеджмент |
динамичный |
1 | |||||||||
Криминогенные факторы |
динамичный |
1 | |||||||||
Финансовые проверки |
динамичный |
1 | |||||||||
Неправильное оформление договоров |
динамичный |
1 | |||||||||
Количество наблюдений |
1 |
7 |
2 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Взвешенный итог |
1 |
14 |
6 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Сумма |
21 | ||||||||||
Количество факторов |
10 | ||||||||||
Поправка на риск вложений в объект недвижимости |
2,1 |
Еще статьи по экономике
Факторы конкурентоспособности регионов
Актуальность темы. На данный момент в мире происходят существенные изменения,
связанные с глобализацией, что находит проявление во многих сферах жизни
общества; задает новые условия раз ...
Иностранные кредиты и экономическая безопасность Республики Беларусь
Проблема внешней задолженности является одной из
острейших для Беларуси, т.к. национальная экономика страны требует
значительного вливания инвестиций, технологий, инноваций, но она не мо ...
Производство цельнометаллической просечно-вытяжной сетки (ЦМПВС)
Современный
рынок строительных материалов развивается и не стоит на месте благодаря новым
технологиям. На смену привычным и обыденным материалам приходят новые продукты
и технологии. Эт ...