Затратный подход
На основании выявленных отличий между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, специалистами рассчитывались следующие корректировки:
Группа поправок (SDC), выраженная в руб. на 1 м3 объекта недвижимости:
На отсутствие какой-либо наружной стены здания
Поправка на отсутствие какой-либо наружной стены объекта недвижимости (DСст), применяется тогда, когда оцениваемый объект является пристроенным. Расчет поправки производится по следующей формуле:
, где:
aст - доля площади отсутствующей стены в общей площади наружных стен непристроенного здания;
DСст - справочная стоимость стен, приводимая в гр. 3 табл. раздела 3.3 и 3.4.
Отличий сравниваемых объектов по данному параметру не выявлено, поправка не вводилась.
Поправка на различие в высоте этажа
Поправка на различие в высоте этажа (DСh) определяется по формуле
рыночный стоимость недвижимость затратный
где:
Цпер, Цпол, Цкарк - удельные справочные показатели стоимости конструктивных элементов здания, соответственно, перекрытий (гр. 5 таблицы), пола (гр. 8 таблицы), каркаса (гр. 2 таблицы), руб./м3;
h0, ha - средняя высота этажа, соответственно, оцениваемого объекта недвижимости и объекта-аналога, м.
Поправка для наземной части равна 0, для подвала в виде автостоянки (подземный паркинг) была рассчитана корректировка на различие в высоте этажа, которая составила - 219,85 руб./м3
Поправка на степень учета стоимости специальных конструкций и других видов работ (DСос) с учетом цели оценки выражается в исключении одних и добавлении других видов работ.
Отличий не выявлено, поправка не вводилась.
Поправка на фундамент (DСфунд) определяется на отличия в прочности грунтов, в глубине заложения фундаментов и в степени их обводнения. В справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены, как правило, при расчетном давлении на грунт основания 0,25 МПа (2,5 кгс/см2)
В случае устройства фундаментов при другом расчетном давлении показатели затрат на фундаменты следует умножить на коэффициенты, приведенные в разд. 2, табл. 2.3 справочника.
В справочных показателях затраты на устройство фундаментов в большинстве случаев учтены при глубине заложения 2,5 м.
При изменении глубины заложения фундаментов к показателям на земляные работы и устройство фундаментов следует применить коэффициенты, приведенные в разд. 2, табл. 2.4.
В справочных показателях затраты на фундаменты определены для условий строительства в мокрых грунтах.
При строительстве в сухих грунтах к показателям затрат на фундаменты следует применить понижающий коэффициент 0,8.
Отличий не выявлено, поправка не вводилась.
Конструктивные поправки, связанные с типами применяемых материалов и инженерных систем рассчитываются по данным стоимостных показателей аналогичных объектов для других классов качества.
Суммарная поправка по 1-й группе поправок (SDC) для наземной части равна 0, для подвала в виде автостоянки (подземный паркинг) была рассчитана корректировка на различие в высоте этажа, которая составила (- 219,85) руб./м3.
Группа поправок (К), выраженная в виде корректирующих коэффициентов:
Поправка на различие в строительном объеме или площади
Поправка на разницу в строительном объеме (V, м3) или площади (S, м2) между оцениваемым зданием (Vо, Sо соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Sспр) определяется с помощью табл. 2.5 справочника.
Расчет поправки для наземной части представлен в таблице ниже:
Таблица 8. Расчет поправки на различие в площади для наземной части
Наименование показателя |
Значение |
Строительный объем (Vспр.) аналога, м2 |
7 525,0 |
Строительный объем (Vо.) оцениваемого объекта, м2 |
15 166,7 |
Vo/Vспр. |
2,01 |
Ко (согласно табл. 2.5 справочника) |
0,93 |
Еще статьи по экономике
Роль бизнес-планирования в стратегическом развитии казенного предприятия (на примере ФКП УТ ЛенВО ОСП Ломоносов)
Тема бизнес-планирование одинаково важна как для тех, кто
только собирается создавать новое предприятие, так и для тех, кто уже не
новичок в бизнесе, однако хочет расширить его объемы, в ...
Использование кластерного подхода в управлении развитием региональных экономических систем
Развитие
экономики России определяется состоянием ее регионов как социально-экономических
субъектов. Экономический рост национальной экономики и улучшения жизни ее
населения обусловлено ...
Производительность труда как важнейший фактор эффективности производства на примере СП ЗАО Милавица
Производительность труда на промышленных предприятиях является не только
одним из главных показателей эффективности его деятельности, но и прогнозным
показателем, от выполнения которого ...