Затратный подход
Расчет накопленного износа
Физический износ
В практике оценки объектов недвижимости применяют следующие методы определения величины физического износа:
· нормативный метод;
· метод срока жизни;
· стоимостной метод.
Принимая во внимание способ расчета стоимости замещения улучшений без учета износа, используемый в настоящем Отчете, очевидно, что наиболее целесообразно использовать для определения физического износа нормативный метод.
Согласно выбранному методу, физический износ объекта определяется по формуле:
, где:
ФИ - физический износ объекта, %;
ФИi - физический износ i-ого конструктивного элемента, %;
di - удельный вес i-ого конструктивного элемента в стоимости замещения объекта, %.
По конструктивным элементам, которые не были доступны для непосредственного осмотра, износ определялся косвенными способами. При этом учитывались такие факторы, как преобладающий материал конструкций, средний срок службы отдельных систем, возможность и периодичность замены элементов, физическое состояние объекта в целом.
Определенное представление о соотношение технического состояния объекта и величины физического износа дает следующая таблица:
Таблица 14. Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом
|
Физический износ, %. |
Состояние несменяемых конструкций зданий. |
Состояние внутренних конструктивных элементов. |
|
0-20 |
Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов. |
Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют. |
|
21-40 |
Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. |
Полы и потолки ровные, на потолках возможные волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием. |
|
41-60 |
Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. |
Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней. |
|
61-80 |
Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. |
Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. |
|
81-100 |
Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. |
Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена. |
Еще статьи по экономике
Производительность труда как важнейший фактор эффективности производства на примере СП ЗАО Милавица
Производительность труда на промышленных предприятиях является не только
одним из главных показателей эффективности его деятельности, но и прогнозным
показателем, от выполнения которого ...
Роль малых и средних предприятий в экономике и внешнеэкономических связях России
Актуальность темы выпускной квалификационной работы определяется, прежде
всего, той ролью, которую малые и средние предприятия играют в современной
экономике. Достаточно сказать, что его ...
Влияние неполноты и асимметрии информации на эффективность функционирования рынков
В основных фундаментальных микроэкономических исследованиях
поведение агентов рынка анализируется исходя из предположения о том, что они
обладают полной информацией, необходимой для прин ...