Затратный подход
Расчет накопленного износа
Физический износ
В практике оценки объектов недвижимости применяют следующие методы определения величины физического износа:
· нормативный метод;
· метод срока жизни;
· стоимостной метод.
Принимая во внимание способ расчета стоимости замещения улучшений без учета износа, используемый в настоящем Отчете, очевидно, что наиболее целесообразно использовать для определения физического износа нормативный метод.
Согласно выбранному методу, физический износ объекта определяется по формуле:
, где:
ФИ - физический износ объекта, %;
ФИi - физический износ i-ого конструктивного элемента, %;
di - удельный вес i-ого конструктивного элемента в стоимости замещения объекта, %.
По конструктивным элементам, которые не были доступны для непосредственного осмотра, износ определялся косвенными способами. При этом учитывались такие факторы, как преобладающий материал конструкций, средний срок службы отдельных систем, возможность и периодичность замены элементов, физическое состояние объекта в целом.
Определенное представление о соотношение технического состояния объекта и величины физического износа дает следующая таблица:
Таблица 14. Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом
|
Физический износ, %. |
Состояние несменяемых конструкций зданий. |
Состояние внутренних конструктивных элементов. |
|
0-20 |
Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов. |
Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют. |
|
21-40 |
Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. |
Полы и потолки ровные, на потолках возможные волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием. |
|
41-60 |
Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. |
Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней. |
|
61-80 |
Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. |
Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. |
|
81-100 |
Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. |
Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена. |
Еще статьи по экономике
План производства, обеспечивающий эффективную деятельность предприятия в рыночных условиях хозяйствования
Концепция
стратегии развития предприятия как социально-экономической, так и
производственной системы состоит в формировании главных предпосылок эффективной
деятельности предприятия при ...
Роль бизнес-планирования в стратегическом развитии казенного предприятия (на примере ФКП УТ ЛенВО ОСП Ломоносов)
Тема бизнес-планирование одинаково важна как для тех, кто
только собирается создавать новое предприятие, так и для тех, кто уже не
новичок в бизнесе, однако хочет расширить его объемы, в ...
Регулирование внешнеэкономической деятельности предприятия
Внешнеэкономическая
деятельность предприятия - это предпринимательская деятельность юридических и
физических лиц, которая включает внешнеторговую и инвестиционную деятельность,
междунар ...